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稳楼市谋“大棋局” 国家住房银行呼之欲出

时间:2015-04-24 16:07    来源:未知     浏览次数:74
  住建部公积金监管司司长张其光近日撰文称,我国设立国家住房银行条件已基本成熟,改革依据充分,资金规模巨大。张其光称,目前房地产业仍是我国经济增长的主要动力,经济“房地产化”短期内难以扭转。设立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行),是增加住房消费需求的有效措施之一。

  分析人士认为,房地产市场关系到多个行业,例如化解过剩产能和影子银行风险,而这需要转变住房政策取向,从调控供给转为培育需求。

  张其光在文章中建议,加快改革住房公积金制度,将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行,向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款,增加中低收入家庭住房消费需求。

  兴业证券研究认为,中国通过“按揭-MBS-国家住房银行”来阶段性稳定房地产市场的政策组合已经开始浮出水面。由于中国存量房持有结构不均衡、此前对居民按揭贷款支持力度不大,因此未来几年内通过上述模式稳定房地产市场、阶段性降低“硬着陆”风险的概率还是很大的。

  恒业基金投资总监柳宇星告诉记者:“成立国家住房银行,以国家住房银行为载体,加之银行、保险、债券投资基金等作为重要投资及持有机构的‘按揭-MBS-两房’的稳定房价并加快存量住宅周转的方式,将越发成为一种可行方式。在短期及中期内通过向中低收入阶层提供低息的住房按揭贷款支持,以提高存量住宅的去化与周转,在当前房地产市场非理性收缩过快的大环境下,以稳定房价与房地产市场正常的发展水平。”

   张其光认为,通过国家住房银行提供低息贷款,可以解决“贷款难”和“贷款贵”的问题,有效提高家庭购房能力,增加住房消费需求。设立国家住房银行,可以有效解决商业银行“顺周期”操作问题,避免房地产市场大起大落,拓展货币政策操作空间,为利率市场化改革创造条件。 《第一财经日报》

  谋划稳楼市“大棋局”

   种种迹象表明,为稳定楼市,决策层在下一盘很大的棋。

  “在住建部官员的分析中,稳定房地产市场、增加住房消费需求是设立住房银行的重要条件,这与当前楼市调控最主要的市场目标相统一,更容易获得认可。”国务院发展研究中心金融研究所一位负责人告诉记者。

  虽然设立国家住房银行并非一朝一夕的事,但如果将它与之前“9·30”政策中提出的MBS、REITs以及本届政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融机构”放在一起,就能更清楚地看到中央稳定楼市的思路。

  按照张其光的设想,这一以公积金制度为基础的国家住房银行,将整合各地住房公积金管理中心为其“网点”,向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款,增加中低收入家庭住房消费需求。同时,公积金在国家住房银行汇总,将可以实现地区之间的调配与流动,解决地区之间的公积金使用矛盾。

  “目前,各地分开管理的事业化住房公积金管理体制,对公积金这一大笔资金没有进行投资和金融风险管理的能力。住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难形成矛盾,也与保障性住房投资需求不匹配,但在分割体制下,各地资金很难调用流通。”一直关注公积金体制改革的上海社科院研究员张泓铭指出。

  长期以来,一边是银行房贷利率高、放款难,一边却有数万亿公积金沉淀资金“沉睡”,这样的矛盾现状早已被各方所诟病。张其光文章中引用的数据显示,截至2014年年底,全国住房公积金3.7万亿元,住房维修资金约5000亿元。

  “从技术层面来讲,设立国家住房银行的这一做法可操作性较强。如果各地住房公积金管理中心可以直接整合,那么住房银行的资本金、组织架构及人员配备就已基本齐全。”中国银行金融研究部研究员张伟指出。

  业内分析人士陈剑波告诉记者,作为一个专业的政策性住房金融机构,国家住房银行初期只需实行标准的金融机构运作准则,形成全国集中决策、分散管理、资金统一调拨的特殊住房金融系统,纳入国家统一的金融监管体系。

  《华夏时报》 更加关注民生改善

  日前,住建部住房公积金监督司司长张其光等人撰文提出“设立国家住房银行条件已成熟”。

  按照上述撰文,国家住房银行指的是,以住房公积金制度为基础,设立政策性住宅金融机构。文中还提到了具体的操作方法:可利用现有全国342个公积金管理中心机构、网点和人员,组建国家住房银行分行和支行,在中央设立总行,实行垂直管理,全国住房公积金贷款风险准备金中500多亿元的超额拨备,可转化为住房银行资本金。这样一来,就能解决目前公积金提取难、审核周期长、各地标准不统一等等问题,可以大大提高效率。

  合富辉煌首席分析师黎文江说,现在全国各地住房公积金的提取标准、额度都不一样,国家住房银行可以将全国的公积金管理中心全部统筹起来,设立统一的标准。

  暨南大学教授胡刚认为,国家住房银行作为政策性银行,应该是微利的。该机构起到的最大作用,即是改善民生,解决中低收入家庭的住房消费需求。

  胡刚认为,国家住房银行的业务范围不仅限于住房公积金,凡是国家政策所鼓励,与住房相关的业务,都在其业务范围之内,比如棚户区改造贷款、住房维修基金等等。

  胡刚表示,针对住房设立专门的金融机构,国家早已明确了方向。2013年召开的十八届三中全会明确提出:“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”而在之后的多次会议上,政府都曾提及“研究建立住宅政策性金融机构”。

  《信息时报》 “住房银行”是住房金融的核心

  一则住建部官员论述“设立国家住房银行条件已成熟”的文章,透露了政府主管部门对楼市调控顶层设计的构想,引发热议。

  3月以来,房地产新政接连释放重大利好,市场回暖明显。但长期而言,“新常态”之下未来住房市场发展趋势仍待求解。此时提出“国家住房银行”的设想无疑有特殊的现实意义。

  由于住房行业具有一定的社会效应,尤其是中低档商品房和廉租房,住房融资可视为商业性与政策性的混合。发达国家普遍的做法是,针对住房市场的商品属性和公共属性,分别确立与之相适应的住房融资模式。为了保障中低收入家庭的住房需求,策略上除了强制的住房储蓄制度(住房公积金制度)以外,还逐步建立了以政府扶持奖励,鼓励个人自愿储蓄的非强制性政策性融资制度,而政府的作用也从单一的强制储蓄逐渐向多元化的公共支撑制度过渡,政策性融资渠道的辅助性特征更为突出。

  中国住房金融体系还很不完备,存在许多不规范之处,可以说并没有真正形成一个完整的住房金融组织系统。政策性融资主要是公积金贷款,但其与商业性住房融资有较强的同质性。住房储蓄银行只有两家,即烟台和蚌埠住房储蓄银行。虽然成立较早(1987年),但业务发展也受到了极大限制,谈不上在全国范围内发挥作用。2004年初开业的中德住房储蓄银行,尚处于在天津试点阶段,向全国推广还有待时日。

  在此背景下,商业银行在以信贷产品为主的业务结构、以贷款利息为主的收益结构的驱动下,将大部分住房资金需求“义无反顾”地背在了自己肩上。商业银行发放商业信贷无可厚非,但所谓个人住房贷款利率打折的做法,说明银行也承担了一部分社会职能,本身就是悖论。而住房市场受到银行信贷杠杆的左右,也易现大起大落。而从商业银行自身来看,住房信贷主要依赖于居民储蓄存款,形成商业银行住房长期信贷与短期负债的扭曲对应。

  住房金融机构的合理设置和不断完善,是稳定住房市场的前提条件。政策性金融和商业性金融机构是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立,又相互依赖与融合。

  近期,国家加强了政策性住房金融体系的重构。2014年设立了国家开发银行住房金融部作为政策性住房金融机构的最初尝试,主要解决棚改和保障性住房的建设资金需求。与之相适应,面对中低收入者的住房需求,也需要建立政策性机构以补足另一条腿。

  因此,无论是将公积金系统转换为国家住房银行,还是国开行住房金融部向个人领域拓展,抑或整合现有地方住房银行,应是未来住房金融的核心。

.中国商报
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